别把“增贷”变“增罚”——房产再融资前，先学会“两账户”分拆术-金顶置业

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别把“增贷”变“增罚”——房产再融资前，先学会“两账户”分拆术

房价一涨，很多人反应就是：把房子重新估价，向银行多贷几十万，再去投资、创业、买第二套房。听上去顺理成章，但如果贷款结构没设计好，这一步就可能把“资产增值”变成“税务地雷”。

别把“增贷”变“增罚”——房产再融资前，先学会“两账户”分拆术

一、一个真实场景：100 万房产的“混账”陷阱

· 原贷款：80 万，自住用途

· 重新估值后可贷：100 万

· 银行一句话：“直接给您 100 万，利率更低！”

· 结果：80 万自住债务与 20 万新增资金全部混在一个账户里。

问题随之而来：

1、20 万到底是继续自住，还是拿来投资？

2、每月还款先冲哪部分？

3、报税时，哪些利息能抵扣？

4、税务局一查账，资金流向解释不清，不仅抵扣作废，还可能补税加罚。

二、税局只认“结构”，不认“解释”

澳洲税务局（ATO）对利息抵扣的核心要求只有两条：

· 贷款用途必须纯粹（投资就是投资，自住就是自住）；

· 资金流向必须清晰可查（账户、合同、发票一一对应）。

混用账户＝混用用途＝抵扣风险。与其事后解释，不如事前设计。

别把“增贷”变“增罚”——房产再融资前，先学会“两账户”分拆术

三、“两账户”正确姿势

1、账户 A：保留原 80 万贷款，继续绑定自住房。

2、账户 B：新增 20 万贷款，独立账户，资金只能用于投资或商业用途。

– 可买房、可装修、可股权投资；

– 绝不能买车、度假、还信用卡。

结果：

· 账户 B 的利息可抵税；

· 账户 A 的利息与税务身份不变；

· 资金流向一目了然，审计无压力。

四、消费 vs 投资：一字之差，十年之差

· 自住贷款：利息用税后收入偿还，无法抵税，额度被长期占用。

· 投资贷款：利息可全额抵税，额度循环使用，杠杆放大。

高阶玩家的套路：

– 先全款买房→抵押套现→资金专款专用→利息抵税；

– 或出售高净值自住房→改租更优物业→释放额度→滚动投资。

案例：某学员出售自住房后，月租反降 1,000 澳元，却腾出 80 万可抵税额度，两年间资产从 1 套扩至 8 套，现金流与增值并行。

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五、把“下一步”做对

再融资之前，先问自己三句话：

1、新增资金到底干什么？

2、是否准备独立账户？

3、所有合同、发票、流水能不能对上号？

如果答案都是“是”，再按确认键。

记住：结构即合规，用途即命运。一次正确的账户分拆，抵得上十年的盲目奔波。

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