买房是一件耗时耗资金的过程，对于大多数人来说，买房是一笔巨额支出，是人生中非常重要严肃的事情。这不仅关系到个人和家庭的居住质量，而且关系到巨额投资的风险问题。澳大利亚由于其宜居性一直吸引了很多华人不断的投资或移民到澳洲。同时，发达的教育系统、完善的福利制度、健全的法律制度也为澳洲的房产投资提供了良好的支持。

对于海外人士而言，购买澳洲房产需要了解一些相关的流程和规定。首先，海外人士的定义是身在境外并未持有任何澳洲12个月以上有效签证的外籍人士，包括拥有短期签证的境外人士，例如旅游签证等。对于海外人士而言，可以购买的房产类型包括新房和二手房。

对于新房而言，海外投资者选择多的房产类型，一般海外投资者购买新房都可以无条件获批并对新房次数及数量没有限制。而对于二手房而言，海外人士是可以购买的，但需要满足一定的条件。首先，购买者必须持有一年及以上澳洲临时居住签证，例如学生签证或工作签证等。其次，购买的房产必须为自住房，不能用于出租或投资。后，房产必须在签证到期离境前的3个月内出售。

对于海外人士而言，购买澳洲房产需要了解相关的规定和流程，以便更好地进行房产投资。虽然购买房产是一件耗时耗资金的过程，但是对于投资者而言，购买澳洲房产是值得的，因为澳洲的宜居性和完善的福利制度为房产投资提供了良好的支持。

海外人士在澳购房流程

01、了解自己的预算

02、选择中介

03、明确购房倾向

04、看房

05、支付订金&FIRB获批

06、签约

07、支付的购房首付

08、支付印花税

09、交收前验房

10、交付尾款

了解自己的预算

购房预算：根据首付款及贷款额度推算。

首付预算：房款10%（低）+税务成本

贷款额度：了解贷款额度咨询专业人士

税务成本：本地印花税+海外印花税+律师费用

根据澳洲法律规定，澳洲房屋买卖中，双方须由澳洲持牌的房地产律师代理。律师会帮助客户完成房产交割的整个程序。收费在$1000-$1500不等。对于期房而言，支付10%的房款的时候，先支付50%的律师费，等房产交割后再支付另外的50%。

选择中介

在投资澳洲房产的时候，通常都是必须要找中介的。而许多国内买家都对房产中介有一定的偏见，但其实在澳洲绝大多数正规中介是非常公正的。他们本着买卖双方的利益出发，本着公平公正的原则来促成交易。并且澳洲中介的佣金制度和国内的不一样，不存在为了赚取更多的佣金而虚报高价的行为，本身大部分中介也不会向买家直接收费。

明确购房倾向

购房时需要从配套、学区、交通、户型、朝向、楼层等方向来考虑区域与房产。可以做一张合适的评分表，更清晰的做出比较。

看房

通常我们会建议，客户用一个月左右的时间参观不同备选区域的差不多10套房产，便足以相当充分了解这个房产市场的详细情况了。这样一来，便可掌握该市场的详细信息，且清楚市场房价。

支付订金＆FIRB获批

购房者选定了满意的房子后，可支付一笔EOI订金（购房意向金）给中介/开发商，一般是2,000或5,000澳币，向中介/开发商申请保留该屋子。

在保留期间内，如果买家没有继续购房意向，EOI订金将全额退还给买家。如果买家愿意持续购房，EOI订金将成为首付款的一部分。

不过需要注意的是，海外投资者只能买新房和楼花，不能买二手房，并且必须获得FIRB（外国投资管理委员会）的批准。

什么是FIRB？

所有海外买家都需要通过外国投资审查委员会FIRB的许可（部分楼盘开发商已经申请了豁免，买家就不需要支付这笔费用）。

自2022年7月2日起，申请FIRB的收费如下：

在澳洲购买100万澳元以内的房产的海外投资者，须缴纳$13,200的申请费；

购买价值在100万-200万澳元房产的海外投资者，须缴纳$26,400的申请费；

购买价值在200万-300万澳元房产的海外投资者，须缴纳$52,800的申请费；

签约

● 公寓、联排别墅、已经完工的独栋别墅只有一本购房合同。

● 土地+别墅项目一共有两本购房合同，分别为土地合同和建筑合同。

中介/开发商向购房者的代表律师提供购房合同。购房者在咨询了自己的代表律师并充分理解合同后签字。同时开发商也需在购房合同上签字，并向购房者提供一份双方签署后的合同。购房合同生效。

注意事项：

在合同正式成立后，根据澳洲相关房产买卖交易法律，买家拥有3个工作日的冷静期 (Cooling Off Period)。即买家在冷静期内可以退出此房产交易，同时支付相当于房屋价格的0.2%或100澳币，作为违约金的赔偿，两者取其大。

支付购房首付

公寓，联排别墅的首付通常为合同价的10%。土地别墅套餐的首付是土地价格的10%加上建筑价格的5%。

购房者需要在合同规定的时间内，一般为5-7个工作日，支付购房款首付。这笔钱可以支付到开发商律师或者中介的信托账户。

注意事项：

10%首付建议前往银行出具银行支票，银行支票由购房者代理律师与开发商代理律师交换；

银行支票必须要澳洲本地银行的支票，即购房者本人需要有澳洲本地银行的账户；

安心购房：

10%首付款会支付到澳洲政府监管的信托账务直至房产成功交割后才会转移至开发商。正式交房前，购房者通常可以与开放商平分首付款产生的利息。

支付印花税

在澳洲买房需要向政府支付印花税(Stamp Duty)，具体多少以及缴纳时间主要看3点：身份(本地人士/海外人士)、购房目的(投资/自住)、所在州，具体金额和时间，代理律师会明确通知购房者。

以墨尔本为例，海外买家需要支付的印花税有：

1、本地印花税

在维州购买100万澳元的房产，须缴纳$55,000的印花税；

购买200万澳元房产，须缴纳$110,000的印花税；

购买300万澳元房产，须缴纳$175,000的印花税；

注：在维多利亚州，您必须在交割后30天内支付印花税。但是，如果您以电子方式结算，您可能需要在交割当天支付印花税。

2、附加印花税

如果您不是澳大利亚永久居民或公民，并且您在维州购买房产，您将面临8%的额外印花税附加费。

如果您满足以下居住要求之一，您也可以免除关税：

你是澳大利亚永久居民

您是持有444签证的新西兰公民

您持有伴侣（临时）签证（309或820类）。

从2019年7月1日起，如果您在持有退休签证（子类别405或410）时符合要求，也可以免除关税。

交收前验房

开发商代理律师发出正式通知信给购房者代理律师，通知已完工。在房屋完工后，开发商会邀请购房者或购房者的代表人前去验房。购房者要以此机会确定房屋的建造是否达到合同规定的标准。

注意事项：

对于期房，澳洲房产合同里的交房时间是一个时间范围。而对于现房，合同中会注明交房确切日期。

收房意味着房子盖好、验收合格，而且在交收当天过户到买主的名下，不只是交钥匙。

如果由于购买者的原因不能收房，那么开发商有权没收购买者的定金和利息，甚至索赔。

交付尾款

在房屋完工后，买家需要在开发商通知交割日期的14天之内将尾款交付给委托律师。

尾款的计算公式是总房价减去首付，再减去贷款金额（尾款=总房价-首付-贷款金额）

与国内买房不同，澳洲购房的尾款与贷款都是在房屋交割后才支付的。这意味着，如果是购买新房的话，在房屋交割前，购房者除了支付首付和税务费用、律师费外，无需支付其他费用就可以享受到房产增值的带来的收益。