2023年季度，住宅房地产市场的表现基本符合预期，但有一个明显的例外。

今年年初，REA曾预测全澳房地产价格将下降7%至10%，但现在看来，市场的方向必须在未来9个月内发生重大变化，才能实现这一结果。

今年2月和3月，由于新上市房屋数量极低，整体库存持续不足，加上对房地产的需求远好于预期，房地产价格出现上涨。

尽管近成交数量有所下降，但上个月的房产交易水平远高于2019年3月和2020年3月。

相对活跃的销售活动和库存不足没有给买家提供足够的空间来获得大幅折扣，也是今年头三个月房价小幅攀升的原因。

2023年第二季度，情况会发生变化吗？让我们试着回答影响房地产市场的五个关键问题。

1、利率还会上升多少？

自2022年5月以来，官方利率已经上升了350个基点，澳洲储备银行决定在4月份暂停加息。

虽然RBA表示，未来可能需要再次加息，但至少贷款持有人现在得到了喘息，加息周期似乎已经结束，或者即将走到终点。

就在几个月前，人们还猜测利率将远高于4%。现在出现这种情况的可能性似乎很低，这将让贷款持有人欢欣鼓舞。

2、待售房源还会持续不足吗？

尽管无数人预测贷款压力和违约率将上升，但今年季度令人惊讶的变化之一是，市场上缺少新上市的房屋。

虽然我们在3月份的确看到一些数量上的增加，但在今年的春季销售季节，新上市的房源数量很低，使得今年季度持续供应不足。

利率的持续不确定性使人们不愿将房产挂牌上市，也导致贷款月供更高。

更高的利率还意味着一些人需要在再次购房之前将现有住房卖掉，但紧张的租赁市场正在阻止他们这样做。

由于目前利率保持不变，如果这种情况在未来几个月继续下去，我们可能会开始看到更多的物业进入市场。

此外，如果人们认为他们将难以偿还贷款，那么在与其他卖家的竞争减少、价格稳定的情况下，尽早将房产投放市场会更好。

等到有更多的房源库存可供出售，意味着与其他业主的竞争更大。

3、近期价格稳定情况会持续下去吗？

可供出售的房源库存不足是今年季度价格意外走强的主要原因。

从现在开始，房地产价格的走向可能取决于未来的利率变动、澳大利亚审慎监管局对贷款适用性评估利率的任何变化，以及可供出售的库存数量。

一旦利率保持不变的可能变得明朗，我们可能会看到更多的房源进入市场。更多的待售库存可能会给买家提供更大的议价机会，并可能导致价格进一步下跌。

然而，如果利率稳定也导致购房者需求增加，那么目前的住房市场状况可能会保持不变。

4、租金会继续上涨吗？

由于缺乏可供出租的库存和租户非常强劲的需求，广告租金要价继续攀升。

这是由于家庭规模下降，新进入市场的投资者很少，大量投资者退出，目前寻求入市的首次购房者数量不多，以及海外入境人数迅速增加导致的。

不幸的是，这些因素似乎都不太可能在下个季度发生变化，这对租房者来说是个坏消息。

租赁需求远远超过供应的局面已经持续了很多年，要扭转这种局面还需要时间。

在需求和供给之间创造更好平衡的快方法是通过更多的投资者来增加供给，或者通过让更多的人不再租房而拥有他们的套住房来减少需求。

不幸的是，高利率降低了借贷能力，使投资者的借贷成本更高、难度更大。

这也加大了首次购房者从租房转型的难度，尤其是考虑到房价的降幅远没有借贷能力的降幅那么大。

5、待租赁住房库存会进一步收紧吗？

我们可以看到，需求仍然特别强劲，供应仍然非常紧张。如果未来几个月租房库存进一步收紧，也就不足为奇了。

这些情况不会很快改变，终，我们需要大量的供应注入或需求大幅下降，而这两种情况似乎都不会马上发生。

考虑到这一点，我们有理由预计，未来几个月租赁库存的供应将进一步减少，这将使租房者的处境更加艰难。

参考资料：REA