我们在购买物业，特别是投资物业的时候，往往想知道该物业的价值状况，有的时候可能只想知道大概情况，有的时候只是心血来潮。也并不打算出售，或者咨询相关销售公司，也不想花太多时间去相关网站上找寻同区域同类型物业的近期出售状况。那么，笔者就给大家介绍一个快速，简单的方法来满足各位小伙伴们的求知欲。

市政费账单

这个方法很简单，就是大家找到自己物业之前收到的市政费账单(Council rates notice/rates and charges statement)，在账单里面通常都会有一个数字叫Capital Improved Value(简称‘CIV’)。这个数字一般来说会囊括了所购土地以及该土地上面所有的资源改良的价值，简单来说就是包含了土地以及上面建筑的价值。

另外，一般还会有一个数字叫Site Value(简称‘SV’)，顾名思义，这个数字可以简单地理解为土地的价值。

还有一个比较常见的数字叫Net Annual Value(简称‘NAV’)，这个一般会是CIV的5%。如果是商业地产的话，该数字一般会是基于年租金的价值

上图高光标识的分别为‘CIV’‘SV’和‘NAV’

根据不同的法令，澳大利亚每个州的不同地区在计算市政费的时候，方法都会不太一样。比如维多利亚州大多数市政地区都会采用以上述CIV为基准的计算方式，其他一些地区可能会采用以NAV为基准的计算方式。此外，维多利亚州的州税局一般会以SV为基准来计算每年物业持有人所需要缴纳的土地税（Landtax），而会以CIV为基准来计算每年的住宅物业空置土地税。

各位小伙伴们可以找一找各自的市政费账单，来看一看所在市政给你物业的上述评估数值。当然，这些数值仅供参考，可以作为一个粗略的快速参考依据。但是并不一定能够准确地代表你物业的目前市场价值。因为，一般来说市政的评估基准或者说评估时间可能发生在前面一段时间，或者是以每年的1月1日为基准。因此，该数值不一定能够准确地反应当下的市场价值，因为可能市场在这段时间内已经有了较大的变动。第二，市场价值的变动和市场的多种因素息息相关，比如利好的政策，新的大型政府项目或者基建规划，包括目前的疫情影响等等，可以说是瞬息万变，当然还有部分投资者对于一些区域的盲目追捧，和相关开发商对于该类区域的顺势深度开发和炒作等等，都可能会对于物业的市场价值造成影响。同时，另外一种可能通过政府的相关文件可以展示或者评估相关房产价值的文件是土地税证书，和市政费账单类似可以推测出预估的价值。而且笔者认为，所谓物业的市场价值，也一定要具体到个案分析，因为具体到哪个州，哪个城市，哪个区，哪种物业类型，甚至哪条街，所反应出来的市场互动都会不一样。因此，上述市政费账单里面的各个数字或者指标，仅仅提供给各位小伙伴们一个快速省力的参考标准，也算是可以满足大家好奇心的一个很简便的方法。

虽然这些数字不一定能够准确地反映你物业当下的市场价值，但是从另外一个角度来说，至少这些数字和指标也反映了物业所在市政针对该物业的，在某一时间段内的评估价值，虽不一定‘新鲜’了，但也不妨看看，当小伙伴们要出售或者购买该地区物业的时候，结合其他多种市场指标，销售中介的建议，和相关同类型物业的出售价格作为参考，多一个参考依据总不大会有坏处。需要注意的是，一般来说，这个房产评估的价值会远远低于市场价格。

总结

作为澳洲的专业律师，我们在审核合同的时候，上述市政的调查文件只是众多文件当中的冰山一角，我们往往还会有更多的文件和数值需要去看，主要是法律层面的考量。因此，再次强调，委托我们普亚律所替小伙伴们审核各类专业法律文件，保护大伙儿的合法权益，必不可少。

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来源：澳大利亚普亚法律服务

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