投资海外房产成为不少中国家庭资产配置的一个重要方向，澳洲是受欢迎的投资目的地之一。

今天，我们就来梳理下海外买家在澳洲购房、持有房产、转售房产全流程需要交什么税费。

01、购房阶段

① FIRB

海外人士可以在澳大利亚购买房产，但必须得到外国投资审查委员会(FIRB)的许可。

FIRB是一个政府机构，为管理澳大利亚的外来投资而设立。

海外买家向FIRB提出申请后，一般能购买新房、空置土地。其中，如果购买空地，必须在4年内完成土地开发。

这类买家一般情况下，不能购买二手房。

持有12个月有效签证的外籍人士可以购买二手房，仅可用于自住，并且在离境3个月内出售。

一般来说，海外人士投资较便捷的途径就是购买新房。

作为FIRB申请程序的一部分，外国投资者必须支付一笔申请费。

2023年7月1日起，澳洲开始实施了新的审批收费标准：

购买100万或以下的房产需要14100澳元 ；

购买100-200万（包括200万）的房产需要28200澳元；

购买200-300万（包括300万）的房产则需要56400澳元……

FIRB申请费每年都会调整，海外买家将费用交给购房律师代为申请即可，从开始审批到通知结果，通常在40个工作日左右。

②印花税和海外附加印花税

无论澳洲本地买家还是海外买家，购房都需要缴纳印花税，各州的印花税算法不同。

新州本地约为4%，维州本地为5.5%、昆州本地约为3.5%，首都特区堪培拉在2.3%-2.5%左右。

海外买家需要在此印花税基础上额外缴纳海外附加印花税，各州税率不同，新州（如悉尼）为8%、维州（如墨尔本）为8%、昆州（如布里斯班、黄金海岸）为7%。

也就是说，海外买家在新州、维州、昆州购房缴纳的海外购置税分别为12%、13.5%、10.5%。

别墅是按照土地款征收，公寓是按照总房款征收。

③律师费

澳洲规定所有人购买房产，都需要委托购房律师或过户师来确保购房流程按法律程序进行，保障买卖双方公平交易以及法律权益。

律师费依据律师经验、服务项目或者案情复杂程度而定。一般律师收费标准昆州1430澳币，维州1500澳币，新州1600澳币。

④产权登记费

要根据房价具体计算，一般在2000-2500澳币左右。

⑤贷款申请费

如申请贷款，需要支付贷款申请费用。

02、持有阶段

① 土地税和附加土地税

海外买家的土地税通常由两部分组成，土地税和附加土地税。

海外买家和澳洲本土买家一样享有免征额，每个州、每年的免征额度和要求各有不同。土地税一般每年交一次，土地的应税价值未超过免征额度，就无需缴纳土地税。

海外买家土地附加税部分没有免征额度，根据规定需要在每年1月15日前针对拥有的所有住宅用地的应税价值申报并支付附加土地税。同样每个州要求不同，豁免政策也不同。

昆州：

土地税：土地评估价35万澳币以下，不收费

土地评估价35-225万澳币，$1450+1.7%*（土地评估价-35万澳币）……

海外附加税：土地评估价35-225万澳币，2%*（土地评估价-35万澳币）

维州：

土地税：土地评估价5万澳币以下，不收费

土地评估价5-10万澳币，$500固定税

土地评估价10-30万澳币，$975固定税

土地评估价30万澳币以上，$975+ 0.3% 土地评估价

海外附加税：土地评估价5万澳币以上，4%*土地评估价

新州：

土地税：土地评估价低于96.9万澳币，不收费

土地评估价96.9万澳币以上， $100+（土地评估价-96.9万澳币） x 1.6%

海外附加税：土地评估价*4%

土地税主要是针对别墅而言，梯度计算，通常为几百澳元/年。公寓的土地税主要采取平摊的方式，所以平均到每户，金额并不是很大。且大多数海外投资人士所购买的房产尚未达到征收额而免缴纳。

②市政管理费

市政管理费是当地政府对区内所有业主统一征收的费用。不分本土买家或海外买家，都需缴纳。

市政管理费在各个区有不同的收费标准，一般而言，房价越高，市政费也越高。

③物业费

如果是别墅，一般不用交。如果是公寓，就需要缴纳物业费了。房产的位置、房龄、房价、公共设施的数量等，都将影响费用。

④水费、市政费

无论是别墅还是公寓，这个费用是必须要交的。市政费包括垃圾清运费等，水费并不是每月用水，而是水连接费用和污水处理费。

⑤房屋空置税

如果海外买家购置房产后，没有出租也没有任何家人亲友居住，一年中空置超过183天，澳洲税务局就会收空置税，税额与FIRB的费用基本一致，具体数额会在年度申报之后由税务局公布。

空置税豁免：只要符合以下条件中任何一条超过半年，或者满足其中两到三条的合计时间超过6个月，即可豁免空置税：

业主或亲属，真实在屋内居住；

有租客居住，且租期不可低于30天；

房屋有连续的在市场上挂牌招租，并且要求的租期不可少于30日（若有持续短租，累计时间超过183天）。

⑥房屋保险

费用根据房屋情况和保险公司而定，一般公寓的物业管理费已包含房屋保险费，别墅则需要自行购买。

⑦房东保险

房东保险是房屋主体+屋内财产+房东责任的统称，主要可以保障出租物业免受风暴、洪水和火灾等灾害的影响。

⑧托管费

如雇佣房屋管理中介提供招租、日常管理、租金催收、维修维护及账单支付等服务，则要支付出租管理费。

托管费约为一周租金+租金*（5.5-7.5%）+广告费。

03、转售阶段

① 资本利得税

卖房时缴纳，税率根据卖家的收入和利润而定，阶梯收费，一般为增值部分的32.5-45%。

这个税是对卖房时的净利润的征收，需要先减去卖房的成本费用，建议聘请税务师进行税务筹划。

此外资本利得税只针对投资租赁房产，自住房产可以减免这部分税 。

②海外买家资本增值预扣税

卖房时缴纳，税率为房产售价的12.5%，适用于海外买家出售其名下的和澳洲土地相关的资产达到75万澳币时。

这个税是卖方预交给澳洲税局的税金，在卖方做当年税务申报时由税局根据其应交税额来进行多退少补。

特别说明

澳洲房产是永久产权，是上首个取消遗产税的发达国家，此外，澳洲也没有赠与税和死亡责任，死后不用承担因死亡而产生的所有债务。

此外，澳洲是一个实行负扣税的国家。澳洲税务居民和非税务居民均可以享受负扣税待遇。

负扣税不是一个要交的税，之所以称其为“负扣税”的原因是，利用这一政策做房产投资，不但不会扣税还会进行税务补偿。

这是因为，为了鼓励房产投资，澳洲税务局把个人房屋出租当成了一种会产生可纳税收入的小生意（投资），租客缴纳的租金是“收入”，维持这一“生意”的所有开销，包括银行贷款利息、水电费、房屋折旧、物业管理和维护费用、保险费等等，都是为“支出”。

如果纳税人维持澳洲投资物业的支出（现金和非现金）超过了投资收益（房租等），所带来的负向应税收入也就是投资房的亏损部分，我们称之为负扣税。

负扣税可以抵减其他来源的正向应税收入，降低应税收入，达到减少缴税的效果。