澳大利亚的人口构成正在经历深刻演变，而特定年龄段群体的增长将对房地产市场产生为深远的影响。联邦财政部下属Centre for Population（澳大利亚人口研究中心）上月发布的新数据，更新了后疫情时代的人口前景展望，其中关于年龄结构变化的洞察，为理解未来住房需求提供了关键线索。

核心趋势：40岁群体的结构性扩容

对企业而言，官方人口预测中具参考价值的并非"澳大利亚人口将突破4000万"的宏大叙事，而是不同年龄群体过渡对消费需求的触发效应。

数据显示，截至2025年6月的五年间，澳大利亚40岁群体（40-somethings）人口增加了257,378人。而截至2030年的五年间，该群体人口预计将增加426,900人——增速较过去五年提升66%。

这一年龄段对房地产行业具有特殊意义。40岁是人生的关键转折点：育儿家庭突然意识到郊区四室两卫住宅的实用性；对于澳大利亚中产群体（Middle Australia），这是职业收入的巅峰期；同时离婚率上升、创业或企业扩张/收缩行为增多，家中青少年也需要独立的私人空间。这些生命阶段的变化，直接转化为对特定住房类型（大户型独立屋、学区房、改善型住宅）的集中需求。

老龄化加速：80岁群体的照护需求爆发

随着婴儿潮一代（Baby Boomers，1946-1964年出生）步入80岁，需要密集照护的高龄群体也将大幅增长。截至2025年6月，1945年出生（婴儿潮爆发前夕）的80岁澳大利亚人约有123,103人。新预测显示，到2030年6月，1950年出生的80岁人口将达到194,600人——单一年份的老年人口五年内增长58%。

对于正以每年近6%速度增长的80岁人口群体，其照护与住宿需求将呈现怎样的变化？这将直接驱动养老社区、辅助生活设施、医疗 proximity 住宅等细分市场的扩张。

两端增长：婴幼儿与高等教育群体

人口结构的另一端同样发生变化。新预测显示，未满12个月的婴儿人口将从2025年6月的约288,600人增至2030年6月的322,100人。支撑这一预测的核心假设是：本十年剩余时间内，澳大利亚出生率将出现回升。

高等教育阶段居民（含海外留学生）数量也将增加。截至2025年的五年间，22岁居民人口年均增长1%；而截至2030年的五年间，该群体预计将以2%的年均增速增长。留学生与年轻本地学生的增多，将持续支撑内城区小户型租赁市场和学生公寓需求。

整体格局：增速放缓与结构分化

从总量看，新预测显示2030年6月澳大利亚总人口将达3,150万，五年内新增170万人。而截至2025年6月的五年间，人口增量为200万人。整体人口增速将从过去五年年均40万的水平，放缓至未来五年年均34万。

但增速放缓掩盖了内部的结构性分化：40岁群体、80岁初段群体、20岁初段群体，以及基于出生率回升假设的婴幼儿群体（含0-2岁），均将在2030年前迎来增速高于近期水平的激增。

市场启示：人口结构是房地产的长期锚

解读人口预测与住房、生活必需品潜在需求的角度众多，但难点在于预判这些结构变化可能催生的社会、文化与消费趋势。新预测中显现的若干趋势，在2022年末ABS发布的预测中已有所体现——尽管出生率、移民规模等部分假设已调整，但整体核心大趋势（婴儿潮一代、移民、千禧一代）仍是房地产市场的关键塑造者与驱动力。

对于房地产参与者而言，理解这些人口结构的"慢变量"，比追逐短期政策波动更能把握长期价值。40岁群体的改善型需求、80岁群体的照护型需求、年轻群体的教育与首次租赁需求，将共同构成未来五年澳洲住房市场的底层需求结构。