PropTrack新12个月自动估值模型（AVM）显示，2025年全国房价“加速度”再次由外围区主导——核心城市买不起，买家涌向40车程圈，直接把Chidlow、Buccan、Somerton Park等地房价推上30%+的陡坡。首府城市里，珀斯与布里斯班包揽独立屋涨幅TOP 10；公寓赛道则由阿德莱德North Plympton 36%的惊人涨幅封后。下面按城市拆解全年表现，看完你就知道“便宜区”不再便宜，而是涨幅锋利的战场。

一、悉尼：外环西南+西北双线狂飙

独立屋涨幅TOP 5（全年）

Tregear（Blacktown）+22%

Whalan（Blacktown）+21%

Lethbridge Park（Blacktown）+21%

Bonnyrigg Heights（西南）+21%

Wakeley（西南）+21%

中介Peter Diamantidis点破：Blacktown与西南“霸榜”得益于地铁西线延伸预期，投资者+首置族同时抢入场，2026年开通前仍有升值动能。

公寓冠军

Sylvania（Sutherland Shire）+26%

临海+火车站升级，让这一带两房单位成为“海景入门券”。

二、墨尔本：可负担海滨+西北洼地补涨

独立屋涨幅TOP 5

Frankston North +18%（中位价68万）

Coolaroo +17%

Dallas +16%

Meadow Heights +16%

North St Marys +20%（蓝山，与悉尼并列）

中介Andrew Condon形容Frankston North为“尚未被海水淹没的后一块平价海滨”，降息+首购激励把68万中位价一年抬升18%。

公寓冠军

Wheelers Hill +24%

东部学区+大后院，换房家庭向下兼容，单元价格跟着独栋飞。

三、布里斯班：Logan与Ipswich包场前10

独立屋涨幅TOP 5

Buccan（Logan）+31%

Logan Reserve +29%

Kooralbyn（Logan）+28%

Boronia Heights（Logan）+27%

Ipswich West +26%

中介Kate Handley总结：40CBD车程+远程办公常态+大地块（600-800㎡）=家庭买家“可负担的世外桃源”。

公寓冠军

Hillcrest（Logan）+32%

两房 unit 中位价从29万升至38万，仍不到市区一半，租金回报率5%+，投资者与首购一起抢。

四、阿德莱德：南北平分秋色，海滨区夺冠

独立屋涨幅TOP 5

Somerton Park（南）+21%

Gawler West（北）+18%

Davoren Park（北）+17%

Elizabeth Downs（北）+17%

Christie Downs（南）+16%

Somerton Park中位价已冲到161.9万澳元，中介Adam Keane：“纯正海滨+无商业喧嚣+房源”让买家愿意支付溢价。

公寓冠军

North Plympton & Richmond（西）并列+36%

机场线升级+医院扩建，让西区公寓一年升值三分之一，为全国首府高。

五、珀斯：东北与东南外围“包圆”前十

独立屋涨幅TOP 5

Chidlow（东）+34%（中位价突破100万）

Pickering Brook（东）+32%

Karragullen（东）+30%

Brookdale（东南）+29%

Byford（东南）+28%

特点：10万澳元以下土地、20到CBD新区、山景+半农村生活方式，吸引换房潮。

公寓冠军

Wembley +34%

城市更新+高密度规划，让传统别墅区也开始建公寓，供应新但需求更猛。

六、全国共性：外围区赢家的三大共同标签

价格洼地：中位价普遍低于城市均价30-40%

基建倒计时：地铁、高速、机场线2026-27前通车

大地块：600-800㎡，满足“后院+远程办公”家庭想象

七、买家启示

首置族：盯紧“通勤45+即将通车”节点，提前12-18个月买入，享受基建落地前后一波低价

换房族：卖出核心城区老破小，换入外围大地块，用“面积+新配套”对冲未来加息

投资者：关注租售比>4.5%且人口年增>2%的外围区，逆周期锁房源，2026-27供应真空期收获租金跳升

2025年房价故事简单直白：核心城区买不起→买家外溢→外围区地价一年三成。只要土地释放速度跟不上人口增速，这种“外环领涨”剧本还会在未来数年反复上演。对购房者而言，把预算放在“通勤可行+基建可期”的外围，才是让复利跑赢市场的稳妥路径。