即便现金利率大概率全年原地踏步，甚至存在小幅加息的尾部风险，澳洲楼市仍被一致看涨。realestate.com.au年末发布的《2026房市展望》指出，全国住宅均价有望再抬6%–8%，连续第三年刷新历史峰值；其中布里斯本与珀斯在极端供需缺口支撑下，年涨幅极可能触碰7%–10%的“两位数区间”。

降息“余温”胜过“预期”

2024年5月、8月、11月三度降息共75个基点，对借贷能力的提振仍在发酵。报告联合作者摩尔（Anne Flaherty）表示，“政策传导通常滞后6–12个月，这意味着明年上半年市场依旧享受降息红利。”不过，通胀近期反弹已令掉期市场定价“下一次RBA动作为加息”，利率天花板效应将在2026下半年开始显现，房价增速随之换挡。

全国中位价破百万在即

截至2024年11月，CoreLogic全澳指数已十一连升，过去一年上涨8.7%，中位价升至87.3万澳元，比五年前高出51%。若按2026财年6%的保守涨幅推算，全国中位价将首次突破100万澳元大关，抵达约105.7万澳元。

“短缺”仍是关键词

珀斯、布里斯本、阿德雷德三地活跃挂牌量比疫情前锐减约45%，而人口增速仍高出全国均值1.6–2.1个百分点；新房竣工量跟不上家庭形成速度，构成价格刚性。

布里斯本：州际净迁入创十年新高，独栋交付量同比下降18%，明年涨幅7%–10%

珀斯：矿业投资周期上行，建材成本全国高，房源周转期仅27天，涨幅7%–10%

阿德雷德： affordability buffer相对厚，但库存同样告急，预计涨幅6%–9%，较2024年的12.2%明显回落

“ affordability天花板”压制南大城

悉尼、墨尔本连续两年跑输全国，2026年仍将温和前行：

悉尼：5%–7%。外环Campbelltown、Penrith及中环Parramatta、Blacktown将承接多数首次置业需求

墨尔本：5%–7%。内城公寓供应依旧充裕，但州政府印花税优惠向现房倾斜，整体市场仍在“回血”通道

侯巴特：4%–7%。尚未回到2022年峰值，2026年更多表现为“底部盘整”而非趋势反转

达尔文与堪培拉未被纳入本次预测范围。

买家画像与策略

首置族：紧盯5%首付计划房价上限（各州70–80万澳元），布里斯本Logan、珀斯Swan、阿德雷德Playford等“卫星城区”仍是洼地

投资者：租金空置率<1%的昆士兰regional（如Toowoomba、Mackay）与西澳矿业镇（Port Hedland、Busselton）现金流回本期可缩至6–7年

换房型买家：利率高位阶段，优先选择“小地块、高节能评级”新盘，未来若加息再升级，可降低电费、地税双重支出

风险提示

若2026下半年RBA被迫加息至4.6%以上，悉尼、墨尔本高价段可能出现5%–10%的“点状回调”

建筑成本指数仍比2019年高32%，开发商若继续延迟动工，供需缺口将比模型预期更大，房价上行风险同步放大

技术移民政策若进一步放宽，海外净入境人口高于40万，全国租金与房价或被同时推高

2026年的澳洲楼市，宏观上是“增速放缓”，微观却是“结构火热”。利率不再下行，但库存告急、人口流入、建筑滞后的三重推力，足以让布里斯本、珀斯继续冲十，让全国均价首次站上七位数。买家策略唯有“抢缺口、抢时间、抢政策”——在正确的城市、正确的价位段提前布局，才能在这一轮“慢牛”中分享到大一段收益。