当 Barangaroo 公寓中位价冲向 500 万澳元、Bondi 两居室动辄 140 万时，一块 12 平方米的混凝土——没有墙、没有窗、更没有前门——正被预算型买家视为“闯进 CBD 的门票”。过去一年，独立车位成交频现六位数：CBD 六个车位打包 360 万、Bondi 私人车位 30 万、Cronulla 车库拍出 16.5 万，单价已追平部分郊区公寓。车位，正在悉尼变成“微型资产”。

一、价格速览：沥青按平方米卖，比公寓还贵

CBD 组拍（6 个车位合计 85 ㎡）：360 万澳元 → 单价≈42,857 澳元/㎡

Bondi 私人车位（2-4 Notts Ave）：30.5 万澳元

Cronulla 产权车位（23–25 Ewos Pde）：16.5 万澳元（近三倍底价成交）

作为对比，2024 年 9 月 Domain 数据显示：

Bondi 公寓中位价 138 万澳元 → 车位≈22% 房价

Manly 公寓中位价 176 万澳元 → 一个车位≈17% 房价

“在核心城区，土地溢价高于一切。车位=裸地，只是形状方正一点。”Domain 研究主管 Nicola Powell 直言。

二、六位数合理吗？供需两端同时挤压

需求侧

日间停车费全国普涨——布里斯班 CBD 封顶 80.8 澳元/天，悉尼 77 澳元/天，5 年涨幅 10–15%

返工潮+街边停车，车位=通勤刚需

供给侧

新公寓项目普遍削减车位配比（0.3–0.5 辆/户）

市中心可独立产权车位<200 个，真正“卖一个少一个”

Ray White 研究主管 Vanessa Rader 表示：“公共停车场收费是晴雨表——价格持续上涨，车位资产自然跟涨。”

三、租金现实：账面收益并不可观

Ray White 商业团队抽样：

住宅楼内车位租金上限≈100 澳元/周

新州停车税（Sydney/Milsons Point/North Sydney）= 3,030 澳元/年

再加市政费、物管费、水费——“打平已算幸运”，Michael Lowdon（Ray White CBD 住宅部）说。

案例复盘

2019 年 Clarence St 51 号车位 10 万澳元 → 2023 年转手 14.5 万澳元

资本增值 45%（年化约 9.7%），但期间毛租金仅≈5,200 澳元/年，净回报被税费吃掉大半。

四、谁在购买？自住>投资

Drake Property 销售 Joy Huang 透露：

成交客户 70% 为“自用”——买下车位节省每日 70–80 元停车费，顺带占个资产

纯投资者占比低：“税费吃掉租金，增值才是利润来源，必须长期持有”

五、投资 checklist：想靠车位赚钱，先看四条

独立产权—— strata 车位无法单独出售，流动性大打折扣

位置核心——步行 5 到办公/地铁口，需求刚性

持有周期≥5 年——税费前置，短期买卖利润被资本增值税+中介费侵蚀

周边开发潜力——若地块未来允许“合并重建”，车位=土地期权，溢价更高

六、结语：车位不是风潮，是“土地迷你版”

当悉尼独立屋中位价剑指 190 万、2027 年或破 200 万时，20 万以下的“混凝土方块”确实成了年轻人触摸 CBD 房地产市场的至低门槛。但它更适合“自用+长期囤地”逻辑，而非短期收租致富。记住：车位=裸地，价值来自地段，租金只是“零花钱”，资本增值才是主菜。买前算清持有成本、耐得住 5–7 年周期，这块“没有墙的资产”才可能真正为你打开市中心房地产的大门。