前言

　　一轮牛熊周期之中，你必须完成两个任务：

　　一、买套房；

　　二、总结出哪些楼盘涨的快，哪些楼盘跌的快，涨的快的就是你下次入手的目标，跌的快的就是你要抛弃的资产。

　　从去年疫情初到今年，实际上就是一个短暂的牛熊周期，虽然这个周期还远远没有结束。

　　选类型：豪宅

　　市场经济本质的规律即是供应和需求的关系。当需求大幅激增而供应有限的情况下，商品价格就会坚挺。

　　当下，澳洲豪宅市场就属于这种情况。

　　朋友曾调侃说，出国后真的发现上不缺的就是有钱人。

　　澳洲连续多年蝉联百万富豪理想移民地。得天独厚的地理位置、安全系数高、免遗产税等等优势，吸引了无数高净值人群。

　　统计显示，自2008年以来，富有的1％人口财富以平均每年6％的速度增长，这比其余99％的人口财富3%的增速快得多。照此下去，富有的1%人口将从目前140万亿美元的财富增加到305万亿美元的财富。

　　2006年到2015年十年间，亿万富豪的个人财富平均一年增长13%，而普通工人的个人财富平均一年增长2%，仅为亿万富翁的六分之一不到。

　　莱坊（KnightFrank）的新研究显示，与过去十年的平均水平相比，价值超过1000万澳元的豪华公寓的销售额在今年上半年飙升了近八倍，仅在悉尼，超级富豪买家就消费超过6.5亿澳元。

　　全澳共有67套超豪华公寓易手，较过去10年8.7套的年均销量大幅上升。其中大多数交易发生在悉尼OneBarangaroo的Crown建造的公寓。

　　莱坊（KnightFrank）住宅研究主管米歇尔?西谢尔斯基（MichelleCiesielski）表示，“以大换小购买豪华公寓的人”主要针对的是新建或未规划的高层公寓。悉尼地区除外，当地缺乏库存，迫使买家把目光投向现有房产。

　　“需求的激增是由超级富豪买家推动的，这些买家想要买类似低维护的公寓以及那些寻求安全的豪华公寓住宅。”

　　自2015年6月以来，需求的上升使新公寓的价格上涨了36%，超过了主要城市已建公寓市场31%的涨幅。

　　悉尼是一个逆势而上的城市，二手公寓的价格飙升了48%，而新公寓的涨幅为30%。

　　莱坊将超级豪宅定义为每个市场价值高的1%豪宅。

　　悉尼和墨尔本的门槛通常超过1000万澳元，布里斯班、珀斯和黄金海岸的门槛为700万澳元。

　　由于供应下降，未来几年豪华公寓的价值将进一步上涨。

　　所以，房价涨不涨和房价高不高，根本没有丝毫关系！城市越大涨幅越大，房价越高涨幅越高！越是豪宅越受追捧！

　　选景观：靠海公寓

　　豪宅范围太大，靠海是另一个参考坐标。

　　CoreLogic新的数据显示，滨水城区和靠近中央商务区的公寓销售利润高，在6月季度为房东带来的利润中位数高达917,500澳元。

　　公寓市场的亏损销售比例也大幅下降，较上一季度下降127个基点，至15.3%，原因是在房价飙升之际，购房者越来越多地转向公寓。

　　在分析的467个单元房市场中，67个城区在截至6月的三个月内的所有销售均录得毛利。

　　在悉尼海滨城区Manly、Coogee和BondiBeach出售的所有公寓都赚钱，毛利润总额达1626.7亿澳元。

　　比如，Manly2号WestPromenade的一套两房公寓房东在四年内获得了105万澳元的毛利润，而100号SydneyRoad的三房公寓则在八年内赚取了124.4万澳元。

　　墨尔本海滨郊区Seaford、Bonbeach和Elwood的公寓也获得了可观的收益，平均毛利润为195,000澳元。

　　阿德莱德的GlenelgNorth、布里斯班的Bongaree和珀斯的Fremantle的公寓销售平均毛利润为113,000澳元。

　　这些地区占郊区的大部分，所有单元房销售在28个市场上均实现盈利，包括NoosaHeads、Ballina、Jindabyne和Coolangatta，所有这些城区的单元房销售都是盈利的。

　　悉尼有20个地区，墨尔本有12个，其余7个分别分布在堪培拉（4个）、布里斯班（2个）和阿德莱德（1个）。

　　CoreLogic澳大利亚研究主管伊丽莎·欧文（ElizaOwen）表示：“大部分盈利能力反映了对生活方式市场需求的激增，与过去一年中许多房价增长快的市场一样，单元房盈利能力高度集中的城区通常是靠近海边。”

　　此外，靠近商业中心的城区单元房涨幅也不错，这些地方提供了更高的便利设施和生活方式，并且在以自住需求主导的市场中迅速上涨。

　　这些地区包括：北阿德莱德（NorthAdelaide）、布里斯班的NewFarm和悉尼的DoubleBay，这些地区账面上看收益水平也很高。平均而言，悉尼DoubleBay房东的毛利润为720,000澳元。

　　欧文女士称，悉尼和墨尔本从封锁中脱离出来后、海外移民的逐渐回归和重返办公室的举措应该会开始增加城市中心的经济活动。

　　因此，未来这些市中心附近的单元房可能会有更多需求。

　　选地区：跟着周期轮动

　　如果你生活在悉尼、墨尔本，可以只买所在城市的房产。

　　如果你生活在其它城市，必须配置其它城市的房产，因为澳洲除去悉尼、墨尔本，其它城市周期和轮动或多或少具有不确定性，也许3年轮一次，也许5年都没动静。

　　3年都没太涨过（抛开疫情因素）的城市、区域，其实已经被抛弃！

　　结语

　　人和人的差距，往往不是收入的差距，而是固定资产投资（如房产）的差距。

　　绞尽脑汁买对一套房比你工作中升两级还要重要。

　　提高收入和买房入市，两手抓，两手都要硬。

　　成功的人，一定都是突破常规的人，安分守己毫无价值。

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　　来源：澳洲财经见闻