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决定国外买房产收益的因素

　　今年初根据央行的一份报告显示，国内严厉管控资金外流，严惩不正当的资金案件，必须报告金额数达到4万美元以上的外汇交易。从一定程度可看出外汇管制制度的逐渐严厉，老百姓投资国外市场也没那么容易了。当前形势下，有意投资澳大利亚房产的老百姓又开始犹豫了，终于决定要掷下重金时，一看汇率又涨了；汇率涨了不甘心，又想等一等；于是国外买房产的计划又要搁置了……

　　近期有关注汇率的朋友一定无比痛心，人民币的分量较往年表现不佳，之前一直不想在国外买房产的朋友，现在开始看重配置外币资产。有些人对于国外买房产也很疑惑，质疑为什么不去香港买保险、买基金、买债券呢？自从CRS开始实施以来，香港税务局要求银行梳理所有非香港本地税务居民的账户，至于那些资金超过一定标准的，都会被交换给内地税务总局，再由税务总局下发到各地税局，投资者就会面临补缴个税和承担利用地下钱庄进行资金出境的应当责任。

　　之前多家媒体报道的文章中曾经提到过，国外买房产重要的收益组成其实是三点：房价涨幅、租金收益以及汇率。根据经济学原理，投资过程中的回报率=房价涨幅+租金收益+当地货币兑人民币汇率变化，“境外置业回报指数”是中国高净值人群主流的大陆以外置业地区的房价年涨幅、租金回报率和当地货币兑人民币涨幅的总和。

　　而悉尼、墨尔本、布里斯班成为澳大利亚前三投资房产热门城市，就是因为近期表现优异的汇率。这三大城市的汇率在近六个月内蹭蹭蹭往上涨，对于几年前就已经在这里买房的业主，依靠汇率就在去年盈收了12%，尽管它们的房价涨幅和租金回报率在往年都表现稳定。国际银行的提供的数据反映的是2021年6月前一年的年度涨幅。

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