澳大利亚的房租仍在上涨。本周的通胀数据显示，在截至5月份的一年里，租金上涨了6.3%，为10多年来的高水平。

但近的涨幅只是疫情后租金飙升以来的又一次攀升，这是由大量移民、高房价、建筑减少和家庭规模下降造成的供需失衡所驱动的。

作为通货膨胀的驱动因素之一，租金飙升不仅仅是让想要租房的人头疼。由于这也是生活成本问题的一个重要部分，储备银行和政府正在为其寻找解决方案。

专家们表示，虽然一些引发租金上涨的因素将逐渐消失，但其他条件可能会继续存在。

澳大利亚央行行长Philip Lowe预计，租金涨幅将升至10%。他表示，的短期解决办法将是价格上涨抑制需求。

“随着租金上涨，人们决定不搬出家，或者放弃家庭办公室；他们还可能会寻找一个室友共享住处，”Lowe在5月份说。

“供应的增加不可能立即发生，但更高的租金确实会导致人们在住房上精打细算，不是吗？”

“孩子们因为房租太贵不从家里搬出去，或者他们决定找一个室友。”

“我们需要平均在每套房子里住下更多的人，而价格可以做到这一点。”

供应的增加肯定不会快到足以满足目前的住房需求。上个日历年，完工住宅总数下降了五分之一，至172,317套，而2017年私人投资者推动新住房激增时的峰值为214,045套。

但鉴于目前的借贷成本如此之高，再加上建筑成本在这期间的6年里不断飙升，房地产开发在短期内不会回到那些高度。

随着移民人数的再次增加，需要住房的人数将进一步增加。Domain Group经济学家Nicola Powell表示，这意味着，未来12至18个月，以东部沿海地区为主导的租赁市场将继续“紧张”。

她表示：“悉尼和墨尔本接收了多的海外移民——大多数人在抵达后租房——这将继续给租房市场带来压力。”

“现在需要成千上万的租赁物业来创造平衡的租赁条件——这不是一夜之间就能解决的。”

为提高供应做出的努力不只是在开发方面火热进行。越来越多的地方政府考虑采取措施，将投资者拥有的房产从短期住宿市场推向长期私人租赁市场。

在墨尔本，有近5000套独立屋和公寓在Airbnb上挂牌，市长Sally Capp正在寻找让它们进入长期市场的方法。

“像悉尼、伦敦和旧金山等许多大城市一样，考虑到成千上万的人在寻找住房，我们需要考虑一系列政策来创造更多的住房供应，”Capp上周表示。

“在这些政策中，我们的团队正在考虑通过鼓励业主将其物业从短期住宿转为长期租赁来帮助改善住房供应的方案。”

虽然人口变化是澳大利亚住房状况的一个重要决定因素，但远不止于此。

住房行业协会首席经济学家Tim Reardon警告说，人口变化是一种行为反应，而澳洲忽视了这一点。

Reardon说：“人口结构仍然是决定未来住房需求的重要因素，但它们只是影响需求的因素之一。”

“我们住房供应不足的部分原因是，预测者完全依赖人口变化作为未来需求的指标。”

有证据表明，家庭规模的变化推动了需求。Reardon表示，1996年至2000年间，阿德莱德的人口几乎没有变化，但每年仍新建8000套住房，以适应家庭规模的下降。

而且，随着2020年COVID-19疫情的到来，边境关闭，行业协会修改了当年澳大利亚20万套新住房开工的原始预测。

然而，这一数字并未降至零，而是降至11.4万，而ABS的数据显示，终的总数为113,229。

Reardon指出：“如果没有人口增长，我们每年仍需要10万至12万套住房。”

原因是经济学家所说的“家庭结构变化”——简单地说，就是家庭成员数量的变化。人们寻求更多的空间来与他人隔离，并使在家工作更舒适，疫情期间的情况也清楚地表明了这一点。

储备银行助理行长Luci Ellis去年表示，这些变化解释了为什么在国际边境仍然关闭的情况下，住房需求没有崩溃，租赁空置率迅速收紧。

Ellis表示：“人口增长的下降意味着，在过去两年中，有多达20万户家庭没有来到澳大利亚。”

“但已经在这里的家庭平均规模的下降大致抵消了这一点。在整个澳大利亚人口中……平均家庭规模的下降将增加约14万户家庭。”

澳大利亚央行今年进行的另一项研究指出，早在新冠爆发之前，澳大利亚的平均家庭规模就在萎缩，但这场疫情加剧了家庭规模缩小的趋势。

开发商也在建造更大、更少的房子。

在墨尔本，Mark Stevens修改了他在疫情期间开始的本有265套公寓的Malvern Collective项目，现在其只有209套公寓，以满足买家对更大的三居室和四居室公寓的需求。

这位Kokoda Property的老板谈到定于明年季度完工的项目时说：“这是一栋同样高度的建筑。”

“我们在施工期间对建筑进行了调整，以满足业主和居民的需求。”

联邦政府的住房机构——国家住房金融和投资公司(National Housing Finance and Investment Corporation)今年早些时候指出，缩小的家庭规模也冲击了租房市场。

NHFIC在3月份的《国家住房状况报告》中表示：“从2021年年中开始，每户家庭规模下降了约0.08人，导致约341,500套住房的占用增加。”

“这种影响在租赁市场为明显，因为它减少了可用的租赁住房。”

平均家庭规模从2016年的2.57人下降到2021年的2.53人。在20世纪80年代末，这一数字上升到了2.8左右。数量上的变化看起来很小，但影响很大。

澳大利亚央行经济学家在3月份的研究中估计，澳大利亚平均家庭规模每下降一个百分点，就会新增12万户家庭。

那么，这是可逆的吗？澳大利亚央行行长Lowe预计，这是可逆的，由于租金上涨，市场将推动更多的人回到更少的房子里——无论是孩子搬回家，还是合租的情况变得更普遍。

在某种程度上，这将会发生。但澳大利亚平均家庭规模的缩减在很大程度上似乎是永久性的。

这是因为这个国家正在老龄化，而且单身老人的数量越来越多，尤其是女性。

此外，人们结婚和组建大家庭的年龄越来越晚——部分原因是住房负担能力的限制——女性也越来越晚生孩子。

NHFIC研究主管Hugh Hartigan表示：“平均家庭规模可能受到一系列短期周期性经济因素的影响，但也会受到老龄化和人口统计等长期结构性因素的影响。”

“我们预计，在未来五年内，单身女性将成为澳大利亚增长快的家庭类型。这是因为澳大利亚的人口正在老龄化，老年人更有可能独自生活。”

在截至2033年的10年里，预计将有180万户新家庭形成。

NHFIC预计，增长快的将是独居家庭，将增加563,3000户。(另外有孩子的夫妇将占53.3万户)。

后，住房类型的变化也会影响家庭规模。固定住宅的平均家庭规模为2.48人。对于公寓来说，这个数字要小一些。随着公寓在新住宅开发项目中所占的份额越来越大，将需要建造更多的公寓来供人们居住。

Reardon表示：“在过去的几十年里，随着公寓建设的增加，住在公寓里的人比住在附属住宅里的人要少。”

“随着我们转向高密度住房，我们需要更多的房产。”

参考资料：AFR