买房是一项复杂的过程，在澳大利亚的购房流程与国内存在一些显著的差异，这让许多首次置业的购房者感到困惑。从与房产律师的初次接触，到参与拍卖和验房手续等环节，整个购房流程需要一定的了解和准备。此外，购房还受到贷款策略的影响，因此房产投资组合的构建也要考虑贷款的准备。

以下是澳大利亚购房流程的一般步骤：

研究房产市场：列出理想房产的要求，例如交通便利性、距离工作地点的距离等，以缩小选择范围。保持开放的心态，考虑那些不但在预算范围内的房产。通过房地产网站如Real Estate、CoreLogic和Residex等，研究近的房价走势。务必亲自考察候选房产，并参加房屋视察活动。购买期房时，还需仔细查看设计图纸，并咨询开发商获取详细信息。

报价及支付定金：如果你的报价被卖家接受，恭喜你！现在需要支付0.5%的定金，以表明购买的诚意并锁定该房产（停止对外销售）。卖方律师会准备好合同，并由中介机构将其发送给你签字。

律师查看合同：除了律师会仔细检查一些基本的风险事项外，还有一些特殊条款如交割时间（通常为30至90天）、是否需要房屋检查和是否需要贷款等，买卖双方可以通过律师商讨并确定这些条款。

海外人士购房许可 (FIRB)：海外买家必须在签订购房合同之前获得FIRB的批准，或者在合同中加入相关的FIRB条款。有关费用详情，请参考FIRB官方网站。

正式签订合同：双方签署合同后，合同正式生效。买方需要支付合同总价的10%作为定金，转入中介机构或卖方律师指定的信托账户。

冷静期：不同州份对冷静期有不同的规定，例如维多利亚州规定买方签署合同后的三个工作日为冷静期。在冷静期内，买方有权决定是否购买该房产，但若决定不购买，则只会损失合同总价的0.2%。如果已支付了10%的定金，卖方将退还买方合同总价的9.8%。冷静期结束后，除非特殊情况，买方必须履行购买合同，卖方必须履行出售合同。

特殊条款：常见的特殊条款包括：

通过房屋检查（Subject to Inspection）：如果在房屋检查中发现明显问题，买方可以依据该条款退出购房合同。

正式批准贷款（Subject to Finance）：如果在规定日期内买方无法从银行正式获得贷款批准，买方可以依据该条款退出购房合同。

申请正式/无条件批准贷款：如果买方已经获得贷款预批准，可以在签订合同后开始准备申请正式贷款。预批准并不能确保银行一定会提供贷款。银行正式批准贷款的前提是认可购买的房产作为贷款的抵押物。

通常情况下，银行在收到房产合同后会安排第三方估价师对房产进行评估，以确定能够正式批准的贷款金额（通常为估价的80%）。如果审核材料没有问题，银行将正式批准贷款，并发送纸质或电子版的合同给客户签字。银行收到签字的贷款合同后，将开始安排结算程序。

房产过户及贷款结算：在正式过户前的一周，买方可以与房产中介预约进行后的房产检查。如果发现问题，应及时通知对方律师进行协商，但一般情况下，除非是由专业验房机构确认的结构性问题，否则不能因此推迟过户。

在交割当天，买方需要支付余下的全部房款至中介机构或指定的银行账户，其中包括印花税、政府费用、水费、物业管理费等。海外买家还需支付额外的附加税。若无法按时交割，卖方有权收取法律规定的罚金和罚息。如果一切顺利，银行贷款结算成功，买方将获得房产所有权并取得钥匙。

在澳大利亚购买房产是一个复杂而繁琐的过程，特别是在申请住房贷款方面。申请房贷涉及多个步骤，并且根据情况的不同，整个审批流程可能需要四周到半年的时间。然而，您可以选择寻求专业的贷款中介（Mortgage Broker）的帮助，他们将协助您完成大部分流程。

首先，在选择适合您的贷款机构和产品之前，您需要根据自身情况和贷款用途做一些准备工作。这包括评估您的信用记录，确保没有逾期未还的债务，并尽量降低信用卡额度。您还需要考虑您的收入情况、存款情况以及其他因素，如年龄、雇主工作时间和抵押物风险等。根据这些因素，您可以确定适合您的贷款产品，例如自住贷款、投资贷款、建筑贷款、担保贷款、自雇少文件贷款或海外收入贷款等。

一旦您确定了贷款产品，接下来就是准备所需的文件和材料。每个银行的要求可能不同，因此您需要明确了解需要提交的文件清单，以避免提交不必要的材料并提高审批效率。一般来说，您需要提供身份证明、收入证明（工资单、租金收入或个税申报）、资产证明（银行存款余额证明）和负债证明（房贷对账单、信用卡对账单和其他贷款对账单）等。

在满足银行的要求后，您可以获得预批贷款额度。这意味着您的贷款申请已符合银行的贷款政策，并且在将来只要您的收支状况和购买的房产估价符合要求，银行将正式批准您的贷款申请。如果遇到复杂情况，银行可能会提出问题或要求补充材料，这时候贷款中介将会帮助您回答问题并提供必要的材料，以确保您能获得预批批准。

在获得预批贷款额度后，您可以根据自身购买能力选择适合的房产。预批的有效期一般为3-6个月，这段时间内您可以寻找心仪的房产。根据贷款额度和存款余额，您可以确定购一次的预算范围和购房定金的支付能力。一旦您找到理想的房产，您需要与卖方达成购房协议并支付定金。通常情况下，购房定金为房价的5-10%。请注意，购房定金在签署合同后通常是非退还的，因此在确定购房前应仔细考虑。

一旦购房定金支付完成，您需要与贷款机构进行正式的贷款申请。此时，您需要向贷款机构提供房产合同副本、卖方的财务文件和其他必要文件。贷款机构将进行更加详细的审查，并可能要求进行房产评估和验资。房产评估是为了确定房产的市场价值，而验资是为了核实您的财务状况和能力。

一旦贷款机构完成审查并确认一切符合要求，他们将正式批准您的贷款申请。在此阶段，您将与律师或结算代理机构合作，以完成购房的法律手续和房产过户。您需要支付相关的费用和税款，并签署购房合同和贷款文件。

后，购房交割完成后，您将成为房产的合法所有者，并开始根据贷款协议每月偿还贷款。请注意，贷款的具体利率、还款期限和还款方式将根据您选择的贷款产品和贷款机构的政策而有所不同。

总之，购买房产是一项复杂的过程，涉及多个环节和文件准备。寻求贷款中介的帮助可以简化流程并提高审批效率。此外，与律师或结算代理机构合作可以确保您的权益和交易的合法性。在整个过程中，始终确保与专业人士合作，并充分了解相关的法律和金融规定，以便做出明智的决策。