极度紧张的首府城市租赁市场正显示出走软的初步迹象，尤其是独立屋部分。

经济学家预计，随着经济放缓和家庭因高昂的价格搬出城区，租金增长将放缓。

然而，尽管经济形势不利，但大量涌入的外来人口和有限的建筑供应管道可能会进一步给单元房租金带来上行压力。

CoreLogic的数据显示，5月份独立屋租金同比增幅从4月份的10.1%放缓至8.1%。而过去12个月，单元房租金飙升14.8%，空置率降至1.1%。

尽管形势依然紧张，但有迹象表明，随着租金变得难以承受，悉尼和墨尔本部分地区的需求正在降温。

CoreLogic的数据显示，在截至今年5月的12个月里，北悉尼的房租仅上涨了0.6%，相当于上涨了7澳元。在截至今年5月的一年里，北悉尼的空置率也从2%小幅上升至2.3%。

Richardson & Wrench North Sydney 北悉尼业务发展经理Yvette Cherry表示，该地区的独立式住宅的租金已经企稳，因为独立屋待租赁房源在市场上停留的时间更长了。

“我发现，在目前的市场，它们开始要用更长的时间来租出去，因为现在市场上有更多的独立屋。我还认为，人们非常在意如何找到便宜的东西。”

“人们要么在寻找租金更低的住宅，要么在寻找更小的房子。”

在悉尼市区的其他地区中，Baulkham Hills和Hornsby的租金增长也开始放缓，这两个地区的独立屋年租金涨幅均低于2%。

CoreLogic研究主管Tim Lawless表示，这些城区的房租表明，澳大利亚正接近租金上限。

Lawless表示：“6个月后，我们可能会看到租金增速较目前水平有所放缓。”

他说，这些城区的租金上涨放缓，是因为人们负担不起在这些地区居住，这导致他们要么搬到更便宜的地区，缩小住房规模，要么搬到父母家里。

他说，虽然有迹象显示单元房租金持平，但单元房的前景却截然不同。尽管月度趋势有所放缓，但首府城市的单元房租金经历了创纪录的增长。

首府城市单元房租金的月度趋势连续第二个月放缓。5月份租金上涨1.4%，而4月份和3月份的涨幅分别为1.6%和1.9%。

尽管形势有所缓和，但单元房租金增长的累积力度意味着，在季度和年度趋势中，首府城市整体的增长率创下了新的峰值，在截至5月份的三个月里，公寓租金上涨了5%，全年上涨了16.5%。

在首府城市中，珀斯的单元房租金涨幅大，5月份上涨1.7%，其次是墨尔本(1.6%)和悉尼(1.5%)。而在另一端，堪培拉和霍巴特的供应增加导致公寓租金下跌0.4%。

支持限制租金的人士指出，澳大利亚首都特区规定，现有租户的年租金涨幅不得超过消费者价格指数(cpi)租金涨幅的10%。

Lawless表示，堪培拉——长期以来澳大利亚昂贵的城市——的租金要价有所下降，原因是住房存量不断增加，空置率从去年3月的0.7%升至今年5月的2.2%。

他表示，堪培拉的住房存量增加是因为单元房的建设活动增加了。“其他首府城市，如悉尼和墨尔本，已经经历了相当可观的中等到高密度的建筑活动，但这种活动已经放缓。但在堪培拉，情况并非如此。”

周日，联邦住房部长Julie Collins拒绝了绿党要求冻结或限制澳大利亚首都领地租金上涨的呼吁。

“压倒性的证据表明，它不起作用，”她说。

她表示，联邦政府正试图通过住房未来基金，在未来五年内建造3万套经济适用房，增加租金援助，并鼓励州和地方政府扩大供应。

AMP副首席经济学家Diana Mousina表示，有迹象表明，租赁市场的状况有所放缓，但她表示，与历史相比，市场仍然非常紧张。

过去12个月，新公布的独立屋租金增长了9%，而2021年的峰值增幅为17%。

Mousina同意公寓租赁市场比独立屋租赁市场更紧张。

“考虑到移民的情况，这是有道理的，”她说。

“我们知道，很多来到澳大利亚的移民经常住在公寓里，包括很多学生。”

Mousina表示，一些首府城市的空置率也有所上升，尽管仍处于非常低的水平。

“我们看到空置率有所上升，这确实表明市场正面临一些压力。与此同时，显然租房者的处境仍然很艰难。”

“在经济环境可能放缓之际，业主很难继续提高房价。即使房地产市场仍然紧张，我认为随着时间的推移，租金的持续上涨也会越来越难以传递下去。”

尽管预计租金增长将继续放缓，但Mousina表示，鉴于新供应渠道有限，她怀疑租金不会彻底下降。

自2021年初以来，由于材料成本飙升和高利率挤压了对新房的需求，迫使建筑行业出现了一波破产潮，批准数量大幅下降。

参考资料：AFR