澳洲买房，怎么查违章建筑？
花大价钱买的房子，居然有违章建筑。Council要求补交大量申请材料，限期整改，甚至全部拆除
这种坑谁要碰上了，不但伤钱，少则数千块，多则几十万的都有。而且还要耗费大量时间精力跟Council沟通
一顿折腾下来，即使当时买的房子再喜欢，现在看着也不香了
那么在澳洲买房，究竟该怎么做调研，才能避免买到有违章建筑的房子呢？
这篇给你提供5个方法，非常有用，赶紧收藏起来，并转发给你身边的小伙伴，帮你的亲友避坑
1、首先可以询问房主或中介。澳洲法律要求房主和卖房中介披露相关信息。如果有隐瞒不报或者欺骗，以后万一发生问题，可以向他们追讨索赔。提醒一下，不要只是口头咨询，要落实到书面，而且好通过律师发邮件去询问，这样更加正式
2、对照比较同一栋别墅不同年份的卫星图。这种方法对于大幅加建扩建，包括Granny Flat，阳光房，车棚，凉棚Pergola，以及游泳池等，比较的有效。参见图2和图3的例子，就是一栋别墅相隔两年的卫星图，显示有加建。当然这种卫星图很多是收费的，但是有些行业有机会接触到这种资源，可以问问你身边的朋友帮忙
3、仔细查看户型图，并结合实地考察，看看房子是不是有明显加建或改造的痕迹。有的房子很明显，普通人也不难察觉。但是也有很多加建改建做的不露痕迹，不是专业人士很难看出来
4、聘请有资质的专业验房师inspector，来帮你做building inspection report建筑检查报告。有经验的验房师，可以从建筑的工艺、材料、构造与合规性等方面，判断房子是否有违章建筑的嫌疑
5、利用好Council的网站，查阅房子的建筑审批历史和文件。澳洲这一点特别好，建筑的审批规划都有据可查，而且是公开资料。只要在网上搜索Council名字+DA tracker，就会找到对应Council的网站，输入地址就能查询了，参见图四例子
这里你可以查到DA审批的流程，什么时候提交的？什么时候审批的，中间有没有过修改等信息。也能找到房子的平面设计图。拿来与你所看到的房子对照一下，就很容易发现房子有没有改造
但是早于90年代的，在网上可能查不到。需要联系Council人工查询
房产的尽职调查是买房非常重要的一环。做不到位，可能会有重大损失
调查违规建筑，只是几十项尽职调查项目之一。如果你想在买房前对房产做全面检查，避免踩坑。
如果你正在看房买房，在做出终购买决定之前，需要调查房产的几十个纬度，才能确保排除所有的缺陷和风险。普通买房者是很难靠自己的经验和能力做到这么详细的排查的。
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