买澳洲人喜欢的房子，赚澳洲人的钱。

撇开什么艰涩，不顾什么隐晦。

这就是粗糙真实，也痛快的大实话吧？

尤其我们要赚的是中产及以上精英层的钱，就要更清醒的认识到：

把一套房子买对，除了要把“好城市、好区域、好房子、好价格”执行到极致，更要把“甄选开发商”前置！（其实也不止是澳洲，DDDD）

要拥抱海外市场，尤其要记在心里的是：

你在国外买的公寓，其价值不是房子，这个房子从建好那一刹那就开始贬值，没有升值，能给你带来回报和升值的，是这个公寓所能享用的配套，也就是政府的基建和城市的配套价值。

国外公寓就是住宅，是区别于别墅而有的称呼。

今天的任务是什么？还是分三步走（简单点，说话的方式简单点~）：

1.中国人如何把澳洲加入“购物车”；

2.澳洲买房买的是什么，求个底层逻辑；

3.澳洲三大热门市场的房地产市场追踪；

01、中国人如何把澳洲加入“购物车”

你永远可以相信咱中国人：敏锐的嗅觉和强悍的购买力/执行力

先不啰嗦，直接上数据，还是捡三个方向说：

中国留学生

即使面临 COVID-19 影响有所下降，直至 2022 年，也未反弹至 19 年的水平。

但是依旧遥遥领先于就“卷”字而言不遑多让的印度，依旧稳居。

在 2020 年之前，中国学生约占澳大利亚每年 400 亿澳元（270 亿美元）的外国教育收入的 40%！

图源：Bloomberg

由于今年国内的政策要求，大批留学生返澳开展“面对面”教学，才能获得教育认证。

据澳洲卫报了解，约有 42,000 名持学生签证的中国公民留在海外，这代表家里的孩子，要跟其他 4 万多学生竞争租房市场。

但是空前的低空置率，使得大部分留学生遇上“天价租金”、“阳台分租”、“大排长龙”......

西太平洋银行(WBC)经济学家表示：

在大多数外国学生居住的更广泛的房地产市场，租金预计在 2023 年将上涨 11.5% ，这是有史以来两年快的涨幅，去年上涨了 10% 左右。

澳洲近十年移民来源国，中国稳居前三

别的不说，就移民和留学数量而言，俩“卷达人”还是挨的很近的，不止在澳洲，这样的“追逐战”在加拿大移民和留学来源国前三里简直“一毛一样”！

Source：澳洲移民财年报告

面对“巨额”劳动赤字，澳洲移民配额提高 3.5 万，且 19.5 万里的三分之二都给了技术移民，租赁市场迎来第二重压力。

而且现在澳洲的离婚率也很高，单个家庭会拆分多个住房需求，这算第三重压力。

接下来就是重头戏了：住房市场

管理外国在澳大利亚投资的官方机构 FIRB 的数据显示：

中国大陆和香港合计批准投资澳大利亚房屋和公寓的资金：

——是排名第二的国家（越南）的五倍。

在商业房地产是和老美“一较高下”，但住宅房地产批准投资是稳居。

六月至九月：第三季度

十月至十二月：第四季度

02、澳洲买房底层逻辑，该赚谁的钱

澳洲买房求的是个什么？

不要上来就“暴击” ，房产投资是讲究周期的，也是能带你穿越周期的，安全，暴击第二；

一份稳定的现金流，租金是澳元，房产估值也是澳元，对冲，自住第二；

澳洲买房，是投资，是对冲，是赚当地人的钱，所以要 投住分离，打破固化视角；

要记得：美加澳新的安全感，东南亚的高预期，国内的方便性，不可得兼。

有人点出海外房产的永久产权，在新兴经济赚钱，在发达国家传承，而且发达国家穷人有尊严、富人有安全......

但是其实不止于此，澳洲买房还买“圈层”！

要赚钱，也要赚有钱人的钱，因为有的赚。

买在核心区，买在富人区，“即使是”公寓也有暴涨空间，虽然咱们说租金。

这个“即使是”属于咱们很多人的限定思维，尤其是当听到低密度豪宅公寓的价格后，讶然于有这价格何不别墅独栋？

我们来看看澳大利亚在悉尼和墨尔本之后的“黑马城市”——布里斯班的一个数据。

42 层仅有的 4 套顶层公寓中的 1 套（贵中之贵）。

21 年纪录的售价是 700 万澳币，新的销售记录是 23 年的 1,200 万，两年 500 万澳币，涨幅 71.42% ！

米公子也说过，买一套房子，也看看它楼栋里贵的那套敢卖多贵。

数据透明可查：corelogic

在澳洲，敢在好地段开发低密度品质公寓的开发商要珍惜，不要碰居住群体是依赖国家福利的项目。

你们喜欢的卖点里有没有“富人区”三个字？

如果有，其实就不用再多讲什么了。

还是要看“豪宅”！

因为澳洲的富人区永远是富人区，不会变迁。

全澳 10% 的家庭拥有所有财富的 46%，而 CoreLogic 估计，全澳 57% 的家庭财富与房地产有关，规模几乎是 3.3 万亿澳元养/老/金行业的三倍。

你想买围绕在周边的配套的，你想买圈层，你想买认知和机会，就要明白：澳洲人喜欢租什么，买什么。

能享受自住的，就是澳洲人喜欢的好房子，不愁卖，不要用自己想买的标准去下定义。

03、租客够多，房不够住，房东市场

澳洲三大热门城市

目前，悉尼有 520 万人口。到本世纪中叶，悉尼将拥有 800 万人口，而新南威尔士州将拥有 1,000 万居民；

目前，墨尔本约有 500 万人口，但预计到 2030-31 年墨尔本将很快超过悉尼成为澳大利亚大的首府城市；

2032 年 奥运会 将助力布里斯班登上 版图 ，昆士兰州的人口预计将增长 16% 以上，大部分人口将涌入布里斯班；

很多人觉得悉尼和墨尔本面前，布里斯班还是个“弟弟”。

那也没错，但人家的投资理念在预期，押在它未来十年的巨大成长空间上！

而且因为房价相较更低，且奥运拨款配套建设要跟上的岗位需求，很多悉尼和墨尔本的人居民正在大批内迁至布里斯班。

面对大量的移民和留学生回流，澳大利亚多州的空置率达历史新低，空置率里你还要撇掉那些老破小、本来就不能住的。

这算第四重压力，却是能排在首位的！

根据澳大利亚统计局 (ABS) 周四（3 月 2 日）发布的数据，仅在 1 月份，获批的住宅总数就下降了 27.6%。

同月，新投资者贷款承诺下降 6.0% ，至 74 亿澳元。

图源：澳大利亚统计局

对私营部门房屋的批准下降了 13.8%。

这是连续第五次下降，自 2012 年 6 月以来低纪录。

附属住宅审批大幅下降，下降 40.8% 。

除了昆士兰（+25.6%）的一些主要公寓项目提供了支持外........

内迁压力 图源：news.com.au

总而言之，现在哪些人该关注（进入）澳洲房地产市场：

1、想要在稳定的发达国家海外置业，有投资意向，明白资产对冲意义的；

2、正在观望澳洲市场，有强烈意向，但是一直在场外犹豫，畏惧加息等因素的，要知道 2023 年也是难得的窗口期，澳联储近的声明暗示加息要“见顶”；

3、家里有子女需要前往澳洲完成学业的，与其为租不到房，或是高额加租而发愁，不如自己配置一套可升值、倒手的房产；

4、.............

2023 年亚太投资圈 CBRE 报告，海外投资意向对澳洲 29%+，等下半年或以后回归“正常”再上车？

不要畏惧加息，2023 年上半年因为吓人的加息，我们才能“抢到”一些好项目，用现在利率锁定，用未来降息的利率支付！

澳联储新声明暗示，加息有望在四月份停止，虽然影响不会立刻消失，但是「移民」「留学生」「低空置率」支撑房价和租金。

来源：米宅澳洲房产