今天只讲 2023 年上半年为什么能入场。

尤其是在澳洲，如果你正好有这个打算，就先来打破信息差，读懂为什么 2023 年上半年是你入场的好时机！

咱从不做那“危言耸听”的事，也不贩卖焦虑，而是把信息展示给你，让你知道或早做准备。

记得我们前两天才刚写过：

珍惜稳健成型的好项目，珍惜有房可买的时刻，在未来很长一段时间，澳大利亚的租房市场都是“有价无房”，好项目是赶早不赶晚的。

现在又刷到这样的消息：

根据咨询公司 Charter Keck Kramer 的一份新报告，2022 年共有 5,100 套公寓推向市场，这是过去十年来的低水平，比 2014 年和 2015 年的峰值水平低了近 -80%。

预计未来两年全澳公寓供应将减少 73% ！

估计到 2023 年，全澳首府城市将有 41,200 套在建和销售公寓。

预计到 2024 年将降至 27,300 套，到 2025 年将降至 11,100 套。

到 2025 年的公寓供应量：

悉尼预计将减少 14,500 套，降幅为 83.5%；

预计墨尔本将减少 7,900 套，降幅为 65.3%；

预计布里斯班在建和销售将下降 87.8%；堪培拉下降 78.3%；珀斯下降 65.2%。

在这种情况下，价格“不得不”上涨

这是可想而知的事情，房子少，人却会越来越多，空置率持续走低，就会有“租金竞价”的情况出现，收益率有保障，房东市场到来。

尽管很多州正在禁止这样的事发生。

但是他们也不能阻止租户为了抢到合适的住所而“自愿”加码。

房东知道房子不愁租，自然也免不得把加息的成本压力转嫁到租户的身上。

供应量下降将为价格下跌设置底线。

对于已经建成的成熟公寓，供应短缺和强劲的需求将限制价格下降。

对于新上市的价格将不得不上涨，且在 2023 年期间，大多数项目价格都将开始上涨。

换句话说，如果不涨价，未来更不会有开发商愿意冒险建更多项目，不赚钱的买卖谁会做？

所以再次搬出那句话：珍惜有房可买，珍惜靠谱的开发商和项目。

我们分析过，澳洲买房要看地段

距离 CBD 多远；离河/海多远（海沿边/河两边全是豪宅）；楼栋本身的品质和配套如何（名气/背景/安全/保障）；离富人区有多近。

但怎么说呢，实话讲哈，澳洲成为开发商的门槛低，所以很多建商破产，所以好房更，所以我们才更强调：开发商，地段第二。

如果开发商不行，地段再好都不要买，都一样，品质是抗跌的，用心做事的人和公司，本就是的财富。

澳大利亚将迎来“人口红利”vs“人口压力”？

这是他们求的，接得住是红利，接不住.....也要想办法接住。

面对巨大的劳动赤字，他们将移民配额从 16 万提升至 19.5 万。

总理艾博年不断“开屏”，表明立场，出台政策，立志要提高其在劳动力市场的声誉。

比起商业投资移民带来的投资，他们把配额中的 14 万多都给了技术移民。

而现在澳洲全国空置率，在 12 月的季节性上升之后，回到了 1 月的历史低点—— 0.8% 。

租金正以近期记忆中未曾见过的速度增长，新住宅批准数量是 2012 年以来的低水平。

欧美的楼市就是典型的房地产周期    

要么冲着赚钱去投资穷国家。

要么在发达国家：在政治稳定、经济稳定、货币稳定的、汇率稳定的、法律稳定，所有一切都稳定的这么一个国家，去持有一个资产。

然后赚现金流，赚小涨幅，等待大涨幅就可以了，就这么简单，澳洲一直以来就这个样。

澳大利亚房地产市场，权力向下，资本市场有参与权，很好预测其走向：

很多人被现在的加息吓到，但是我们无畏打脸，大胆预测：

2023 年还会加息两次，高加到 3.6% ，房贷 6% 。但是 23 年下半年或 24 年开始降息，25 年肯定降息。

澳洲的房产，交易的是预期，持有的是未来。

应该说，正是因为现在吓人利率，才轮到咱抢下一些的项目，才能用低比例首付锁定，在 2025 年降息的时候再去贷款。

因为开发商会把未来两年的负面情绪在当下做折现给你。

好地段的项目在大周期里永远在涨

澳洲是典型的 K 型社会，money 多的越多，少的越少，懂的都懂。

买房要放弃塔尖的 5%，放弃尾部的 80% ，紧盯 5-20% 的人群和需求（精英层）。

底层的 80% 依赖国家福利的人，他们手上的房没有上涨价值，而且国家福利意味着对手盘是国家，赢不了。

向上走，跳着买，核心区在大周期里永远在涨，澳洲本就是资/本（Richman）垄/断的资本主义，富人区永远是富人区，不会转移。

数据透明可查：corelogic

700 万澳币拿去买豪宅公寓，不是疯狂，也不是傻帽，是国内和国外的居住理念不同。

在昆士兰黄金海岸抢手地址之一的大楼中，42 层仅有的 4 套顶层公寓中的 1 套，两年涨了约 500 万澳币。

国外好房子的需求就是：本地，家庭，自住。

即使是我们觉得烫手的豪宅（大平层公寓），依旧能上涨出手，毕竟没有哪个小开发商，敢随意在好地段建造低密度高奢公寓。

为什么说布里斯班是你的“潜力股”

低空置率、高需求量、2032 年的奥运会拨款 72 亿澳元下的配套基建升级，以及在此之下的更大批量移民涌入。

未来十年，布里斯班的“发展空间”是会比悉尼和墨尔本大的，但是现在它的房价是墨尔本二分之一，而墨尔本是悉尼的二分之一。

现在用高利率锁定开发商项目，到 2025 年交付时用降息利率去贷款，买定（断）布里斯班的未来。

交易的本质就是预期，你要看它的未来和大周期，给自己的机会接触澳洲 1,000 万RMB豪宅资产的机会，好收益好涨幅，安全有保障。

来源：米宅澳洲房产